Ремонт в новостройке: когда начинать и что учесть

Начинать ремонт в новостройке можно сразу после приёмки квартиры и подписания передаточного акта — к этому моменту все недостатки застройщика должны быть записаны. Годами ждать, «пока дом сядет», не нужно, но первые деформации учитывают: стыки разных материалов армируют, перегородки отделяют от потолка упругим швом, а свежие стены не закрывают паронепроницаемой отделкой. Порядок работ зависит от того, как сдана квартира: без отделки, с предчистовой или с чистовой.

Когда можно начинать ремонт

Начинать ремонт можно, когда квартира передана вам по передаточному акту и у вас есть ключи. Регистрировать право собственности для отделки не обязательно. Но перепланировку — перенос стен, объединение комнат, изменение санузла — согласовывают уже как собственник, поэтому такие работы откладывают до регистрации права и решения о согласовании.

Перед ремонтом обязательно проведите приёмку: проверьте стены, окна, стяжку, электрику, отопление, вентиляцию. Если вы переделаете окна или стяжку до того, как застройщик устранит недостатки, он сможет оспорить, что дефект его. Как проверять — в статье приёмка квартиры в новостройке.

Нужно ли ждать усадки дома

Новый дом действительно деформируется: основание даёт осадку, перекрытия прогибаются по мере того, как в квартирах появляются стяжки, перегородки и мебель, бетон отдаёт влагу. В монолитных домах эти процессы обычно меньше, в кирпичных и блочных — заметнее. Это не повод откладывать ремонт, но повод выбрать правильные решения.

• Стыки разных материалов — бетона и кладки, стены и короба из гипсокартона — армируют сеткой или серпянкой, самоклеящейся лентой-сеткой, под штукатуркой и шпаклёвкой.
• Перегородки не заводят жёстко под потолок: оставляют небольшой зазор и заполняют его упругим материалом, чтобы прогиб перекрытия не давил на кладку.
• Отделка. Краска по стеклохолсту и обои лучше переносят мелкие трещины, чем краска по голой шпаклёвке. Натяжному потолку трещины в перекрытии не страшны.
• Влажность. В первый год в монолитном доме влажно: бетон отдаёт воду. Проветривайте и не клейте виниловые обои на непросохшие стены — под ними может появиться плесень.

Что входит в отделку от застройщика

Вид отделки	Что обычно есть	С чего начинать ремонт
Без отделки (черновая)	Бетонные стены, часто без перегородок, плита перекрытия без стяжки или с ней, электричество до щитка, вода от стояка со счётчиками, окна, входная дверь	С проекта, перегородок, электрики и сантехники
Предчистовая (white box)	Перегородки, штукатурка, стяжка, разводка электрики, иногда сантехники	С проверки основания и доработки электрики под мебель
Чистовая	Отделка стен и пола, двери, сантехника	С исправления недостатков и замены того, что не устраивает

Точный состав работ записан в договоре долевого участия и у разных застройщиков различается. Подробнее — в статье черновая, предчистовая и чистовая отделка.

Этапы ремонта в новостройке с нуля

1. Обмерный план и проект. Планировка, расстановка мебели, электрика, сантехника, свет. Без проекта квартира без перегородок превращается в набор импровизаций.
2. Согласование перепланировки, если она нужна.
3. Перегородки из газобетона, пазогребневых плит или гипсокартона.
4. Электрика. Щиток с автоматами и УЗО, групповые линии, подрозетники.
5. Водопровод и канализация — от счётчиков и стояков, с проверкой давлением.
6. Вентиляция и кондиционеры — трассы прокладывают до штукатурки.
7. Штукатурка стен по маякам.
8. Шумоизоляция пола и стяжка. Стяжку по звукоизоляционному слою делают плавающей — с демпферной лентой по периметру, не касаясь стен. Подробнее — в статье шумоизоляция перекрытия и пола.
9. Гидроизоляция и плитка в санузле.
10. Шпаклёвка, потолки, покраска, обои.
11. Напольные покрытия после высыхания стяжки.
12. Двери, чистовая электрика и сантехника, кухня, мебель.

Общие правила последовательности и то, что можно сделать самому, разобраны в статье с чего начать ремонт квартиры.

Черновой ремонт и предчистовая отделка: с чего начать

Квартира без отделки. Первым делом — проект и перегородки: пока стен нет, нельзя разметить ни розетки, ни выводы труб. Затем узнайте выделенную электрическую мощность квартиры — она указана в документах на дом или у управляющей компании. От неё зависит, хватит ли мощности на электроплиту, духовку, водонагреватель и тёплые полы одновременно.

Предчистовая отделка. Не начинайте с покупки обоев. Простучите штукатурку и стяжку — глухой звук означает пустоты. Проверьте стены двухметровым правилом, углы — угольником, розетки — тестером. Если штукатурка застройщика отслаивается или стены сильно завалены, дешевле переделать сейчас, чем после чистовой отделки.

Совет. Сфотографируйте всю квартиру до начала работ, в том числе показания счётчиков. Снимки пригодятся в спорах с застройщиком, подрядчиком и соседями.

Что согласовать и чего делать нельзя

• Перенос стен и мокрых зон. Это перепланировка. Расширять санузел так, чтобы мокрая зона оказалась над жилыми комнатами или кухней соседей снизу, нельзя.
• Отопление. Стояки и общая система отопления — общее имущество. Перенос и замену радиаторов согласовывают с управляющей компанией. Выносить радиатор на лоджию и подключать водяной тёплый пол к общей системе отопления дома, как правило, не разрешают.
• Фасад. Остекление лоджии и балкона, места наружных блоков кондиционеров определяет проект дома — до работ уточните правила в управляющей компании.
• Вентиляция. Вентканалы не закрывают, не расширяют и не используют под чужие нужды.
• Газ, если он есть, переносит только газовая организация.

Порядок согласования описан в статье перепланировка квартиры.

Шум и время работ

В новостройке шумно годами: ремонт идёт во многих квартирах сразу. Часы и дни, когда разрешены шумные работы, устанавливает закон региона — подробности в статье когда можно делать ремонт в квартире. Вывоз мусора и подъём материалов на лифте согласуйте с управляющей компанией.

Налоговый вычет за ремонт новостройки

Расходы на отделку можно включить в имущественный налоговый вычет при покупке жилья. Условие — договор, по которому вы приобрели квартиру (долевого участия или купли-продажи), предусматривает её приобретение без отделки. Тогда к вычету принимают расходы на отделочные материалы, отделочные работы и разработку проектно-сметной документации на них. Мебель и бытовая техника в вычет не входят.

Расходы подтверждают договорами подряда, актами, чеками и платёжными документами. Лимит вычета общий для покупки и отделки: если стоимость квартиры его уже исчерпала, ремонт сумму вычета не увеличит. Если в договоре указана черновая или предчистовая отделка, формулировку стоит заранее уточнить в налоговой: от неё зависит, примут ли расходы.

Капремонт в новостройке: когда платить взносы

Взносы на капитальный ремонт общего имущества — крыши, фасада, лифтов, инженерных систем дома — собственники платят и в новых домах. Срок, с которого возникает обязанность, устанавливает регион, но не позднее чем через пять лет с даты включения дома в региональную программу капремонта. Точную дату для вашего дома подскажут управляющая компания или региональный оператор. С ремонтом квартиры эти взносы не связаны: отделку и сети внутри квартиры, кроме общих стояков, вы ремонтируете за свой счёт.

Ремонт под ключ или своими руками

Ремонт под ключ — когда один подрядчик ведёт все этапы от проекта до уборки. Это проще в управлении, но требует хорошего договора: смета по помещениям, график этапов, приёмка скрытых работ, гарантия. Бюджетный вариант — нанять бригаду на черновые работы и электрику, а финишные — покраску, обои, ламинат — сделать самостоятельно. Экономить на гидроизоляции, электрике и шумоизоляции пола не стоит: их не переделать без вскрытия отделки.

Когда нужен специалист

Самый выгодный момент для специалиста — приёмка квартиры до подписания передаточного акта и до начала ремонта. Инженер проверит геометрию стен и пола, окна и монтажные швы, стяжку на пустоты, электрику и вентиляцию, а в холодный сезон тепловизором найдёт промерзания. Всё, что найдено до ремонта, застройщик устраняет за свой счёт; после вашей отделки многие дефекты придётся доказывать экспертизой или исправлять самим.

Частые вопросы

Когда можно начинать ремонт в новостройке?

После приёмки квартиры и подписания передаточного акта. Для отделки регистрация права собственности не нужна, а для перепланировки нужна: согласовывает её собственник. Недостатки застройщика зафиксируйте до начала работ.

Нужно ли ждать усадки дома перед ремонтом?

Нет, но учитывать её стоит. Армируйте стыки разных материалов, не ставьте перегородки вплотную к потолку без упругого шва, выбирайте отделку, которая переносит мелкие трещины. В монолитных домах деформации обычно меньше, чем в кирпичных и блочных.

С чего начать черновой ремонт в новостройке?

С проекта планировки и электрики, затем — перегородки, электрика, сантехника, вентиляция, штукатурка и стяжка. До проекта узнайте выделенную мощность квартиры и проверьте, что сделал застройщик.

Можно ли получить налоговый вычет за ремонт в новостройке?

Да, если договор покупки предусматривает квартиру без отделки. В вычет входят отделочные материалы, работы и проектно-сметная документация на отделку, подтверждённые документами. Лимит общий с расходами на покупку квартиры.

Когда платят за капремонт в новостройках?

С даты, которую установил регион, но не позднее пяти лет после включения дома в региональную программу капитального ремонта. Уточните её в управляющей компании или у регионального оператора.

Нужен ли проект для ремонта квартиры в новостройке?

Для квартиры без отделки он очень желателен: хотя бы планировка, план электрики и сантехники с привязкой к мебели. Для перепланировки, которую нужно согласовать, проект обязателен.