Капитальный ремонт квартиры: что входит и сколько этапов

Капитальный ремонт квартиры — это ремонт с заменой всего, что скрыто в стенах и полу: электропроводки, водопровода, канализации, стяжки, — а также окон и дверей, с выравниванием стен и новой отделкой. От косметического он отличается тем, что меняет инженерные системы и основание, а не только внешний вид. Работы делят на пять стадий и примерно полтора десятка последовательных этапов, и менять их порядок нельзя: каждый следующий этап закрывает предыдущий.

Что входит в капитальный ремонт квартиры

Юридического определения капитального ремонта квартиры нет. На практике так называют ремонт, при котором отделку снимают до основания и меняют инженерные системы. «Евроремонт» — бытовое название ремонта с современными материалами, о составе работ оно ничего не говорит.

Элемент	Косметический ремонт	Капитальный ремонт
Стены	Обои или покраска по существующему основанию	Снятие отделки до основания, штукатурка, шпаклёвка, новая отделка
Пол	Замена покрытия	Демонтаж до плиты, новая стяжка, шумоизоляция, гидроизоляция в санузле
Электрика	Замена розеток и выключателей	Новые медные кабели, щиток с автоматами и УЗО, новые группы линий
Водопровод и канализация	Замена смесителя или унитаза	Новые трубы от первого крана на ответвлении от стояка, канализация, сантехника
Окна и двери	Регулировка, покраска	Замена окон, межкомнатных и часто входной двери
Отопление	—	Замена радиаторов по согласованию с управляющей компанией
Планировка	—	Перенос перегородок по проекту и согласованию

Чем ограничивается лёгкий вариант, рассказано в статье косметический ремонт.

Капремонт квартиры и капремонт дома — не одно и то же

Капитальный ремонт многоквартирного дома — это ремонт общего имущества: внутридомовых инженерных систем, крыши, фасада, подвалов, фундамента, лифтов. Его оплачивают взносами собственников, а проводит региональный оператор или ТСЖ со специальным счётом. Внутри квартиры он затрагивает только общее имущество, например стояки.

Капитальный ремонт квартиры собственник делает сам и за свой счёт. Если дом скоро ждёт замены стояков по программе капремонта, узнайте сроки у управляющей компании: возможно, разумно согласовать замену стояков во время вашего ремонта или оставить к ним доступ через люки.

Этапы капитального ремонта по порядку

Стадия 1. Подготовка

1. Обследование. Состояние стен и перекрытий, проводки, стояков, вентиляции, окон. В старых домах важно, какие перекрытия: на деревянные балки тяжёлую стяжку без расчёта не делают.
2. Проект и смета. Обмерный план, планировка с мебелью, планы электрики и сантехники, ведомость отделки и смета по помещениям — подробнее в статье смета на ремонт.
3. Согласования. Перепланировка и переустройство — до начала работ, замена стояков и радиаторов — через управляющую компанию.

Стадия 2. Демонтаж

4. Демонтаж старой отделки, полов до плиты, перегородок по проекту, проводки, труб и сантехники. Мусор вывозят сразу, чтобы не нагружать перекрытие.

Стадия 3. Черновые работы

5. Окна и балконная дверь.
6. Перегородки по новой планировке.
7. Электрика: щиток, групповые линии, подрозетники; линию ванной подключают через УЗО.
8. Водопровод, канализация, отопление с проверкой давлением до закрытия.
9. Вентиляция и кондиционеры.
10. Штукатурка стен и откосов.
11. Стяжка пола и тёплый пол.

Стадия 4. Чистовая отделка

12. Гидроизоляция и плитка в санузле и на кухне — порядок разобран в статье ремонт ванной.
13. Шпаклёвка стен и потолков, монтаж потолков.
14. Покраска и обои.
15. Напольные покрытия.

Стадия 5. Монтаж и сдача

16. Двери, плинтусы, чистовая электрика и сантехника, кухня, уборка.

Важно. Скрытые работы принимайте до того, как их закроют: проводку — до штукатурки, трубы — до стяжки и плитки, гидроизоляцию — до укладки плитки. Минимум — фото с рулеткой в кадре и акт с подписями.

Особенности капитального ремонта на вторичке

• Проводка. Алюминиевую проводку меняют целиком на медную, соединять алюминий с медью скруткой нельзя. Заземлять розетки на трубы и батареи недопустимо: если в доме нет защитного проводника, решение ищут вместе с управляющей компанией и электриком.
• Перекрытия. В домах старой постройки встречаются деревянные перекрытия. Мокрая стяжка толщиной в несколько сантиметров для них — серьёзная нагрузка, поэтому чаще делают сухую стяжку или лёгкие выравнивающие системы, а нагрузку проверяют расчётом.
• Трубы. Стальные трубы меняют от первого крана на ответвлении от стояка. Сам кран и стояк — общее имущество, их меняют через управляющую компанию.
• Штукатурка. Старую штукатурку простукивают и снимают все участки с глухим звуком и трещинами.
• Вентиляция. Тягу в кухне и санузле проверяют до работ: засорённый канал прочищает управляющая компания.

Согласования и документы

Перенос и снос перегородок, объединение кухни с комнатой, расширение санузла — это перепланировка. Перенос сантехники, инженерных сетей и газовой плиты на новое место — переустройство. И то и другое согласовывают до начала работ, а с газовым оборудованием работает только газовая организация. Порядок описан в статье перепланировка квартиры.

Сколько длится капитальный ремонт

Срок зависит от площади, состава работ и числа бригад, но во многом его определяют технологические перерывы. Цементной стяжке под ламинат и паркет ориентировочно нужна неделя на каждый сантиметр первых 4 см толщины, штукатурке и шпаклёвке — время на высыхание каждого слоя. Двери, кухню и окна на заказ изготавливают неделями, поэтому их заказывают заранее, чтобы бригада не простаивала. Ускорять сушку тепловыми пушками нельзя: основание трескается.

Капитальный ремонт под ключ

Под ключ — значит одна компания ведёт все работы от проекта до уборки. Заказчику так проще, но условия нужно закрепить письменно: смета по помещениям, график этапов с датами, оплата этапов по актам, приёмка скрытых работ, гарантия. Что обязательно включить в договор, рассказано в статье договор подряда, а какие сроки гарантии действуют по закону — в статье гарантия на ремонт.

Когда нужен специалист

Инженер нужен там, где ошибка обходится переделкой отделки: при приёмке скрытых работ — проводки, труб, гидроизоляции, стяжки — и перед подписанием итогового акта. Если работы уже выполнены с дефектами, дефектная ведомость с замерами и смета переделки помогут потребовать исправления от подрядчика или вернуть деньги. Отдельный случай — старый дом с деревянными перекрытиями или трещинами в стенах: здесь сначала обследование, потом проект ремонта.

Частые вопросы

Что относится к капитальному ремонту квартиры?

Замена электропроводки, водопровода и канализации, снятие отделки до основания, выравнивание стен, новая стяжка, замена окон и дверей и новая отделка. Часто сюда добавляется перепланировка. Юридического определения нет, поэтому состав работ фиксируйте в смете и договоре.

Чем капитальный ремонт отличается от косметического?

Косметический обновляет только отделку: обои, покраску, напольное покрытие. Капитальный меняет инженерные системы и основание — проводку, трубы, стяжку, штукатурку. Если проводка или трубы старые, косметический ремонт бессмыслен: при их замене отделку всё равно придётся снимать.

Какая последовательность работ при капитальном ремонте квартиры?

Подготовка и проект, демонтаж, окна, перегородки, электрика, сантехника и вентиляция, штукатурка, стяжка, плитка, шпаклёвка, потолки, покраска и обои, пол, двери и чистовой монтаж. Принцип — от скрытых работ к видимым и от грязных к чистым.

Нужно ли согласовывать капитальный ремонт квартиры?

Сам ремонт — нет, но перепланировку и переустройство в его составе согласовывают: перенос стен, санузла, кухни, газового оборудования. Замену стояков и радиаторов согласовывают с управляющей компанией, а шумные работы ведут в часы, разрешённые законом региона.

Можно ли жить в квартире во время капитального ремонта?

Практически нет: демонтаж, штробление и штукатурка дают много пыли и шума, а воду и электричество отключают на время замены сетей. Если другого жилья нет, ремонт делают по частям, но черновые работы по электрике и трубам всё равно приходится вести на всю квартиру сразу.