Черновая, предчистовая и чистовая отделка в новостройке: что входит

Застройщики сдают квартиры в трёх вариантах. Черновая отделка — стены без финишного слоя, окна, радиаторы, стояки и электрический щиток. Предчистовая, или white box, — дополнительно штукатурка, стяжка, перегородки и разводка сетей по точкам: остаётся финишная отделка. Чистовая — квартира готова к заселению. В законе эти термины не закреплены, поэтому точный состав работ смотрят в приложении к договору, а не в рекламе.

Чем отличаются виды отделки

Что в квартире	Черновая	Предчистовая (white box)	Чистовая
Перегородки	Кладка без штукатурки или нет совсем	Есть, оштукатурены	Есть, с финишной отделкой
Стены	Бетон и кладка	Штукатурка под шпаклёвку	Обои или покраска
Пол	Плита перекрытия	Стяжка	Ламинат, линолеум, плитка
Потолок	Плита перекрытия	Плита, иногда зашпаклёванная	Покраска или натяжной потолок
Окна	Установлены, подоконников и откосов может не быть	С подоконниками и откосами	С подоконниками и откосами
Электрика	Ввод и квартирный щиток	Кабели разведены, стоят подрозетники	Розетки, выключатели, патроны или светильники
Вода и канализация	Стояки, краны, счётчики, заглушки	Трубы разведены к точкам подключения	Сантехника установлена
Санузел	Без гидроизоляции	Часто с гидроизоляцией	Плитка, ванна или душ, унитаз, раковина
Межкомнатные двери	Нет	Нет	Есть

Таблица показывает типичный состав. Встречаются промежуточные варианты: черновая со стяжкой, предчистовая без шпаклёвки потолков, чистовая без межкомнатных дверей. Отдельно бывает «квартира без отделки» со свободной планировкой: внутри нет даже перегородок, обозначены только санузел и стояки.

Важно. Сравнивайте не названия, а перечень работ в приложении к договору. Если там написано «разводка электрики», уточните, есть ли подрозетники и автоматы в щитке; если «стяжка» — какой толщины и под какое покрытие. При приёмке квартиру сверяют именно с этим перечнем.

Черновая отделка: что это и кому подходит

Черновая отделка — минимальный вариант передачи квартиры. Стены из бетона и кладки, пол — плита перекрытия, окна и радиаторы установлены, стояки воды и канализации выведены в квартиру с кранами и счётчиками, электричество заведено в квартирный щиток. Входная дверь бывает временной, «строительной».

Черновую берут, когда хотят сделать всё по-своему: передвинуть перегородки, развести электрику и сантехнику под свою расстановку мебели, выбрать тип стяжки и штукатурки. Ломать ничего не придётся. Минус — самый долгий и грязный ремонт: штукатурка и стяжка — «мокрые» процессы, и до финишной отделки им нужно высохнуть.

Квартира с черновой отделкой обычно дешевле той же квартиры с предчистовой. Но разница уходит в ремонт, который вы оплачиваете отдельно, как правило из своих средств.

Предчистовая отделка (white box): что входит

Предчистовая отделка, или white box («белая коробка»), — квартира, в которой сделаны все черновые работы. Так она и выглядит: ровные серые или белые оштукатуренные стены, гладкая стяжка, из стен выходят кабели с подрозетниками, из пола или стены — выпуски труб с заглушками. Подоконники и откосы на месте, входная дверь постоянная.

Что обычно входит:

• межкомнатные перегородки;
• штукатурка стен по маякам, иногда шпаклёвка под покраску;
• стяжка пола, в санузле — гидроизоляция;
• разводка электрики по точкам, щиток с автоматами;
• разводка водопровода и канализации к местам установки сантехники;
• подоконники, откосы, постоянная входная дверь.

Вам остаётся шпаклёвка, покраска или обои, напольные покрытия, плитка, потолки, межкомнатные двери, сантехника и свет. Это быстрый путь к своему интерьеру без отделки «как у всех».

Минус в том, что разводка сделана по проекту застройщика. Если розетки, выпуски воды или перегородки стоят не там, где нужно, переделка означает штробы в готовой штукатурке и вскрытие стяжки. Поэтому планировку и расстановку мебели продумывают до приёмки, а не после.

Чистовая отделка в новостройке

Чистовая отделка — квартира, в которую можно въехать: стены покрашены или оклеены обоями, на полу ламинат или линолеум, в санузле плитка и сантехника, двери установлены, розетки и выключатели работают. Иногда застройщики предлагают отделку с мебелью и кухней.

Плюсы — время и бюджет: отделка уже в цене квартиры, ремонт не нужен, ипотека покрывает и его. Минусы — стандартные материалы, одинаковые для всего дома, и то, что недостатки работ спрятаны под финишем: пустоты под плиткой, ламинат без зазора у стен, отсутствие гидроизоляции под плиткой в санузле. Их ищут при приёмке простукиванием, уровнем и осмотром стыков.

Что выбрать

Ваша ситуация	Подходящий вариант
Хотите свою планировку, электрику и сантехнику	Черновая
Хотите свой интерьер, но без грязных работ	Предчистовая
Нужно въехать быстро или сдавать квартиру	Чистовая
Ремонт планируете через год-два	Предчистовая или чистовая: квартирой можно пользоваться сразу
Покупаете в ипотеку и не хотите отдельно копить на ремонт	Предчистовая или чистовая

С чего начать ремонт в квартире с черновой отделкой

1. Примите квартиру. Неровные плиты перекрытия, трещины в кладке, продувание окон записывают в акт до подписания передаточного акта. Порядок описан в статье приёмка квартиры в новостройке.
2. Сделайте проект. Планировка, расстановка мебели, план розеток, света и сантехники. Если хотите перенести стены или расширить санузел, проверьте, не становится ли это перепланировкой, которую придётся согласовывать.
3. Возведите перегородки и заложите закладные под тяжёлые подвесные элементы: шкафы, телевизор, подвесной унитаз.
4. Проложите электрику: кабели, подрозетники, щиток с автоматами и УЗО.
5. Разведите воду и канализацию, смонтируйте короба для стояков, продумайте вытяжку в санузле и на кухне.
6. Оштукатурьте стены по маякам — подробнее в статье штукатурка стен.
7. Залейте стяжку и сделайте гидроизоляцию санузла. Время высыхания зависит от вида и толщины стяжки — это разобрано в статье стяжка пола.
8. Сделайте откосы и подоконники, замените временную входную дверь.
9. Переходите к финишу: потолки, плитка, шпаклёвка, покраска или обои, полы, двери, сантехника, свет.

Ошибка. Шпаклевать стены и класть ламинат, пока не высохли штукатурка и стяжка. Влага уходит в финишный слой: появляются трещины, отслоение и вздутие покрытия.

Совет. Первые год-два новый дом высыхает и даёт усадку. Волосяные трещины чаще всего появляются на стыках разных материалов — бетона и кладки перегородок. Эти стыки перед шпаклёвкой армируют сеткой.

С чего начать ремонт в предчистовой отделке

Сначала проверьте то, что сделал застройщик: геометрию стен двухметровым уровнем, стяжку — простукиванием и на трещины, положение розеток и выпусков воды по вашей расстановке мебели. Исправлять дешевле до финиша, а недостатки, записанные в акт, застройщик устраняет за свой счёт.

Дальше — дополнительные розетки и линии, если они нужны, затем грунтовка, шпаклёвка, плитка, потолки, покраска или обои, полы, двери и сантехника. Как спланировать ремонт в новом доме и что учесть, пока вокруг ремонтируются соседи, рассказано в статье ремонт в новостройке.

Когда нужен специалист

Специалист полезен при приёмке квартиры с любой отделкой. В черновой важны перепады плит, вертикаль стен, монтаж окон и щиток. В предчистовой — геометрия штукатурки, пустоты и трещины в стяжке, разводка сетей. В чистовой — то, что скрыто под финишем: основание под плиткой и ламинатом, гидроизоляция, работа сантехники. В холодный сезон тепловизор покажет промерзание углов и монтажных швов окон. Как добиться устранения записанных недостатков, рассказано в статье акт осмотра и недостатки.

Частые вопросы

Что значит предчистовая отделка квартиры?

Это квартира, в которой выполнены все черновые работы: перегородки, штукатурка стен, стяжка пола, разводка электрики, воды и канализации, установлены подоконники и входная дверь. Финишной отделки нет: стены не покрашены, на полу нет покрытия, сантехника не установлена. Точный состав указан в договоре с застройщиком.

Что входит в черновую отделку квартиры в новостройке?

Обычно установлены окна, радиаторы отопления и входная дверь, иногда временная. Стояки воды и канализации выведены в квартиру с кранами и счётчиками, электричество заведено в квартирный щиток. Штукатурки, стяжки и разводки по квартире, как правило, нет, а перегородки бывают только размечены.

Что лучше: черновая или предчистовая отделка?

Черновая лучше, если вы хотите свою планировку и разводку сетей: ничего не придётся ломать. Предчистовая — если устраивает планировка застройщика и вы хотите сэкономить время на грязных работах. Во втором случае внимательно проверьте штукатурку и стяжку при приёмке: переделывать их потом дороже.

Что такое white box в новостройке?

White box, или «белая коробка», — другое название предчистовой отделки. Стены оштукатурены и часто окрашены в белый, на полу стяжка, коммуникации разведены по точкам. Квартира готова к финишному ремонту.

Можно ли переделать отделку от застройщика?

Да, после приёмки квартира ваша, и отделку можно менять. Учтите, что застройщик не отвечает за недостатки, которые появились из-за вашего ремонта, а перенос стен и мокрых зон может оказаться перепланировкой с согласованием. Дефекты отделки сначала запишите в акт — их застройщик исправляет бесплатно.