Смета на ремонт: как составить и проверить смету подрядчика

Смета на ремонт — перечень всех работ и материалов с единицами измерения, объёмами, ценой за единицу и итогом. Хорошая смета разбита по помещениям или этапам, в ней указана технология каждой работы и нет строк «прочие работы» без расшифровки. Проверяют её в три шага: сами пересчитываете объёмы, сверяете перечень с планом ремонта и ищете пропущенные позиции — именно они потом превращаются в доплаты.

Из чего состоит смета на ремонт

Смета частного подрядчика — это таблица из разделов. Разделы удобнее делать по помещениям: так проще проверить объёмы и принимать работу частями. Внутри раздела — работы, отдельным блоком — материалы.

Фрагмент сметы для комнаты 3 × 4 м с высотой потолка 2,7 м:

№	Работа	Ед.	Объём
1	Демонтаж обоев	м²	34,1
2	Грунтование стен	м²	34,1
3	Штукатурка стен гипсовой смесью по маякам, слой до 20 мм	м²	34,1
4	Штукатурка откосов окна	пог. м	4,3
5	Шпаклёвка финишная под покраску в два слоя	м²	34,1
6	Покраска стен в два слоя	м²	34,1
7	Установка подрозетника в бетонную стену	шт.	8

В настоящей смете справа ещё две колонки — цена за единицу и сумма. Обратите внимание: площадь всех слоёв на стенах одна и та же. Если штукатурки 34 м², а шпаклёвки 40 м², это вопрос к подрядчику.

Кроме работ, в смете должны быть черновые материалы с расходом на единицу работы, чистовые материалы с запасом на подрезку и указанием, кто их покупает, сопутствующие работы — подъём материалов, вывоз мусора, защита окон и пола, уборка, — а также итоги по разделам, налог, если подрядчик его начисляет, и резерв.

Как составить смету самому

1. Перечень работ. Пройдите по каждому помещению от демонтажа до чистовой отделки в порядке этапов ремонта.
2. Замеры. Площадь стен — периметр, умноженный на высоту, минус окна и двери. Пол и потолок — площадь помещения. Откосы, плинтус, карнизы — погонные метры. Розетки, выключатели, светильники, выводы труб — штуки.
3. Технология. Решите, как будет делаться каждая работа: штукатурка слоем 10 и 30 мм различается и по цене, и по расходу смеси в разы.
4. Материалы. Расход берите из инструкции производителя: на мешке указан расход на 1 м² при определённой толщине слоя. Добавьте запас плитке и ламинату на подрезку, при диагональной укладке — больше.
5. Расценки. Запросите цены у нескольких подрядчиков на одинаковый перечень работ.
6. Итог и резерв. Сложите разделы и добавьте 10–15 % на непредвиденное.

Пример расчёта площади стен: комната 3 × 4 м, высота 2,7 м. Периметр 14 м × 2,7 м = 37,8 м². Минус окно 1,5 × 1,4 м (2,1 м²) и дверь 0,8 × 2,0 м (1,6 м²) — получается 34,1 м².

Расценки в смете: коммерческая и нормативная смета

Коммерческая смета составляется по прайсу подрядчика: цена за квадратный метр, штуку или погонный метр, в которой уже учтены зарплата, инструмент, расходы фирмы и прибыль. Так считают почти все ремонты квартир и частных домов.

Нормативная смета составляется по государственным сметным нормативам. Её используют при госзаказе, капитальном ремонте многоквартирных домов, иногда — по требованию банка или крупного заказчика. Порядок расчёта задаёт Методика определения сметной стоимости строительства, утверждённая приказом Минстроя России от 4 августа 2020 г. № 421/пр.

Когда ищут «бетон расценка в смете», «штукатурка стен расценка в смете» или «кирпичная кладка расценка», обычно имеют в виду строку нормативной сметы. Термины, которые там встречаются:

• ГЭСН — государственные элементные сметные нормы: сколько труда, машин и материалов нужно на единицу работы. Сборники разделены по видам работ, например 06 — монолитные бетонные и железобетонные конструкции, 08 — конструкции из кирпича и блоков, 11 — полы, 12 — кровли, 15 — отделочные работы. Для ремонта существующих зданий есть отдельные ремонтно-строительные нормы.
• ФЕР и ТЕР — федеральные и территориальные единичные расценки: те же нормы, выраженные в стоимости.
• Единицы измерения часто укрупнённые: 100 м², 100 м³, 1 т. Поэтому в смете может стоять объём 0,341 — это 34,1 м², записанные в сотнях квадратных метров.
• НР и СП — накладные расходы (содержание офиса и инженеров, охрана труда) и сметная прибыль. Их начисляют в процентах от оплаты труда рабочих. «СП в смете» — это именно сметная прибыль, а не свод правил.
• Резерв на непредвиденные работы и затраты — отдельная строка в итогах.

Как проверить смету подрядчика

1. Пересчитайте объёмы трёх-четырёх крупных позиций: стены, пол, плитка. Заметное расхождение — повод спросить, откуда цифры.
2. Сверьте площади слоёв. Грунт, штукатурка, шпаклёвка и покраска на одной стене должны иметь одинаковую площадь.
3. Проверьте технологию. «Штукатурка стен» без толщины слоя и типа смеси может означать что угодно.
4. Найдите двойной счёт. Например, «выравнивание стен» и «штукатурка стен» на одной площади или грунтовка, которая уже входит в цену шпаклёвки и посчитана ещё раз.
5. Найдите пропуски. Демонтаж, вывоз мусора, подъём материалов, гидроизоляция санузла, откосы, монтаж плинтуса, уборка. Если их нет в смете, их добавят по ходу работ.
6. Проверьте единицы. Квадратные метры вместо погонных, штуки вместо комплектов. Надбавки за высокие потолки, мелкую плитку или диагональную укладку оговаривают заранее.
7. Проверьте материалы. Расход — по инструкции производителя плюс разумный запас; строки «прочие материалы» и «прочие работы» без расшифровки допустимы только в пределах согласованного резерва.

Ошибка. Выбирать подрядчика по самой низкой итоговой сумме. Часто дешёвая смета просто не содержит части работ, их добавляют по ходу ремонта, и итог оказывается выше, чем у честной сметы.

Твёрдая и приблизительная смета

По статье 709 Гражданского кодекса смета бывает твёрдой или приблизительной, а если в договоре это не указано, цена считается твёрдой. Твёрдую цену подрядчик не вправе увеличить, даже если ошибся в объёмах. Исключение — существенный рост цен на материалы и оборудование, который нельзя было предвидеть: тогда подрядчик вправе требовать пересмотра цены, а при отказе — расторжения договора через суд.

Если смета приблизительная и её придётся существенно превысить, подрядчик обязан своевременно предупредить заказчика. Заказчик может согласиться или отказаться от договора, оплатив сделанное. Подрядчик, который не предупредил, доделывает работу по прежней цене.

Если подрядчик — компания или ИП, а вы заказываете ремонт для себя, действует ещё закон о защите прав потребителей: смету составляют обязательно, если этого требует одна из сторон. Дополнительные работы оформляйте письменным соглашением с ценой до их начала. Как прописать это в договоре — в статье договор подряда.

Смета на капитальный и косметический ремонт, кровлю и дом

• Косметический ремонт — короткая смета: подготовка стен, шпаклёвка, покраска или обои, потолок, напольное покрытие, плинтус. Подробнее — в статье косметический ремонт.
• Капитальный ремонт — добавляются демонтаж до основания, электрика, сантехника, перегородки, штукатурка, стяжка, окна. Состав работ — в статье капитальный ремонт квартиры.
• Текущий ремонт — поддерживающий: покраска, замена отдельных элементов без вмешательства в конструкции и сети. Его смета похожа на смету косметического ремонта.
• Кровля — демонтаж старого покрытия, ремонт или замена стропил, мембраны, утеплитель, обрешётка и контробрешётка, покрытие, доборные элементы, водосток, снегозадержатели. Площадь считают по скатам, а не по плану дома: при уклоне 30° скат больше своей проекции примерно в 1,15 раза.
• Строительство дома — смета по этапам: фундамент, стены, перекрытия, кровля, окна, инженерные сети, отделка. Бетон считают в кубометрах, опалубку — в квадратных метрах поверхности, которая соприкасается с бетоном, арматуру — по массе, гидроизоляцию — в квадратных метрах с указанием числа слоёв. Порядок этапов — в статье этапы строительства дома.

Как сравнить сметы нескольких подрядчиков

Дайте всем один план и перечень работ и сведите сметы в одну таблицу построчно. Сравнивайте не итог, а позиции: если работа у одного подрядчика вдвое дешевле, спросите, как он её делает. Расхождение в объёмах означает, что кто-то ошибся в замерах. Как ещё проверить бригаду — в статье как выбрать подрядчика.

Когда нужен специалист

Независимая проверка сметы полезна перед подписанием договора на крупный ремонт: инженер сверит объёмы с планом, найдёт пропущенные и задвоенные позиции и оценит, подходит ли технология к задаче. Ещё нужнее специалист, когда работы уже сделаны с дефектами: дефектная ведомость с замерами и смета переделки — основа претензии к подрядчику. После залива такая смета вместе с выводом о причине нужна, чтобы требовать возмещения с виновника.

Частые вопросы

Как составить смету на ремонт квартиры самому?

Составьте перечень работ по каждому помещению, замерьте объёмы и решите, по какой технологии будет выполнена каждая работа. Посчитайте материалы по расходу производителя с запасом, запросите расценки у нескольких подрядчиков на один перечень и добавьте резерв 10–15 %.

Что такое НР и СП в смете?

НР — накладные расходы подрядчика: содержание офиса и инженеров, охрана труда. СП — сметная прибыль. В нормативных сметах их начисляют в процентах от оплаты труда рабочих, а в коммерческих сметах частных подрядчиков они обычно уже входят в цену работ.

Может ли подрядчик увеличить цену по смете?

Если смета твёрдая — нет, кроме случая существенного и непредвиденного роста цен на материалы и оборудование. Если смета приблизительная, подрядчик должен заранее предупредить о превышении, а вы вправе отказаться от договора, оплатив выполненное. Дополнительные работы оформляют письменно до их начала.

Как проверить объёмы в смете подрядчика?

Замерьте помещения сами: площадь стен — периметр на высоту минус проёмы, пол и потолок — по площади, плинтус и откосы — в погонных метрах. Сравните с 3–4 крупными позициями сметы. Площади грунтовки, штукатурки, шпаклёвки и покраски на одних и тех же стенах должны совпадать.

Нужна ли смета к договору подряда?

Да, смета делает понятными объём и цену работ, без неё трудно спорить о доплатах и качестве. Если подрядчик — компания или ИП, а ремонт для личных нужд, вы вправе потребовать её составить. Подпишите смету как приложение к договору.

Почему в смете объём 0,341 вместо 34,1 м²?

В нормативных сметах многие работы считают в укрупнённых единицах — на 100 м² или 100 м³. Объём 0,341 означает 34,1 м², записанные в сотнях квадратных метров. Цена за единицу в такой строке тоже указана за 100 м².