Приёмка квартиры в новостройке: пошаговый порядок и чек-лист

Квартиру в новостройке принимают по порядку: получаете сообщение застройщика о готовности, приходите на осмотр с договором и инструментом, проверяете помещения и инженерные системы, записываете недостатки и только потом подписываете передаточный акт. Мелкие недостатки не дают права отказаться от приёмки, но всё записанное застройщик обязан устранить бесплатно. Поэтому решает аккуратность: проверять измерениями, фотографировать и фиксировать всё до подписи.

Порядок приёмки по шагам

1. Сообщение застройщика. Его присылают после ввода дома в эксплуатацию. Убедитесь, что разрешение на ввод получено: оно опубликовано в карточке дома на наш.дом.рф. Приступить к приёмке нужно в срок, указанный в договоре и сообщении.
2. Запись на осмотр. Выбирайте дневное время: при естественном свете лучше видны царапины, наплывы и перепады. Если вместо вас пойдёт представитель, заранее оформите доверенность.
3. Подготовка. Перечитайте договор и приложение с описанием отделки, распечатайте план квартиры, соберите инструмент.
4. Осмотр. Идите от входа по часовой стрелке, помещение за помещением, затем проверьте инженерные системы. Каждый недостаток фотографируйте с рулеткой или уровнем в кадре.
5. Акт осмотра. Недостатки вносят в смотровой лист или акт осмотра, его подписывают обе стороны, один экземпляр остаётся у вас. Как формулировать пункты и что делать, если застройщик отказывается подписывать, разобрано в статье акт осмотра и недостатки.
6. Передаточный акт. При несущественных недостатках подписывайте передаточный акт с их перечнем или ссылкой на акт осмотра. Если квартирой нельзя пользоваться — нет отопления, воды, электричества, есть протечки, — дождитесь устранения и повторного осмотра.
7. Ключи и документы. Получите ключи, паспорта на счётчики и инструкцию по эксплуатации квартиры, запишите показания счётчиков.

Что взять с собой

• паспорт, договор с планом квартиры и описанием отделки, сообщение застройщика;
• рулетку или лазерный дальномер, двухметровый уровень или правило, строительный угольник;
• тестер розеток или индикаторную отвёртку;
• фонарь — для щитка, углов и пространства под ванной;
• лист бумаги для проверки тяги в вентиляции;
• малярный скотч и маркер, чтобы отмечать дефекты на месте;
• в отопительный сезон — тепловизор или пирометр.

Совет. Возьмите с собой второго человека. Один измеряет и показывает дефект, другой фотографирует и записывает. Так осмотр идёт быстрее, и ничего не теряется.

Чек-лист: что проверить при приёмке

Что проверить	Как	Что записать в акт
Входная дверь	Открыть и закрыть, проверить замки всеми ключами	Перекос, тугой замок, царапины, вмятины, повреждённый уплотнитель
Стены	Уровень по вертикали, правило по плоскости, угольник в углах	Отклонение в мм на высоту, трещины, наплывы, сколы
Потолок	Правило, осмотр стыков плит	Перепады плит, трещины, пятна протечек
Пол	Правило, простукивание стяжки, осмотр	Пустоты с глухим звуком, трещины, перепады между комнатами
Окна	Все режимы створок, прижим, уплотнители, стеклопакеты, отливы	Продувание, царапины и сколы, отклонение коробки от вертикали
Отопление	Радиаторы, подводки, краны	Подтёки, повреждения, нет запорной арматуры, если она в проекте
Вода и канализация	Стояки, краны, счётчики, заглушки	Нет пломб или паспортов на счётчики, подтёки, незакреплённые трубы
Электрика	Щиток, подписи автоматов, розетки тестером	Неработающие розетки, неподписанные автоматы, розеточные линии без УЗО
Вентиляция	Лист бумаги у решёток кухни и санузла	Лист не притягивается — нет тяги
Балкон, лоджия	Ограждение, плита, остекление	Шатается ограждение, сколы плиты, щели в остеклении

Стены. Допуски зависят от вида отделки и стандарта, на который ссылается договор. Для улучшенной штукатурки свод правил СП 71.13330 допускает отклонение от вертикали не больше 2 мм на 1 м и не больше 10 мм на высоту помещения. В черновой отделке допуски больше, их смотрят в проекте и стандарте застройщика. Там важнее всего завалы стен и перепады плит, которые съедят площадь при выравнивании.

Окна. По ГОСТ 30971 отклонение коробки от вертикали и горизонтали — не больше 1,5 мм на 1 м и не больше 3 мм на высоту изделия. Монтажный шов изнутри закрывают пароизоляционной лентой, снаружи — защитной; голая пена, видная из-под откоса или отлива, — недостаток. Если створка продувает, часто хватает регулировки прижима — как это делается, рассказано в статье регулировка окон.

Пол. Простукайте стяжку через каждые полметра рукояткой молотка или отвёртки. Глухой звук означает, что стяжка отслоилась от плиты: такие места обводят маркером и записывают с примерной площадью.

Электрика. Проверьте тестером каждую розетку и откройте щиток: автоматы должны быть подписаны, а розеточные линии по ПУЭ защищают УЗО или дифавтоматами. Что должно стоять в щитке, разобрано в статье УЗО и автоматы.

Вентиляция. Приложите лист бумаги к решёткам на кухне и в санузле при приоткрытом окне — он должен притягиваться. Если тяги нет, это недостаток общедомовой системы, и его тоже записывают в акт. Подробности — в статье вентиляция в квартире.

Приёмка квартиры с отделкой и без отделки

В квартире без отделки пунктов меньше, но геометрия важнее: выравнивать стены и пол будете вы, и каждый лишний сантиметр — это материал, вес и площадь. Проверьте кладку перегородок, перепады плит перекрытия, окна и вводы инженерных систем.

В квартире с чистовой отделкой добавляется всё, что видно и что спрятано под финишем:

• обои — стыки, пузыри, отслоение у потолка и плинтусов;
• покраска — полосы и пятна при боковом свете фонаря;
• ламинат — зазор у стен под плинтусом, скрип, прогибы, расхождение стыков;
• плитка — простукивание на пустоты, сколы, ровность швов, уклон пола к трапу в душевой;
• сантехника — откройте все краны, наберите и слейте воду, проверьте, сухо ли под раковиной и у унитаза;
• двери — равные зазоры, плотное закрывание, закреплённые наличники.

Чем отличаются виды отделки и что застройщик должен сделать в каждой, рассказано в статье черновая, предчистовая и чистовая отделка.

Площадь и доверенность

Фактическую площадь определяют по обмерам кадастрового инженера, она указана в документах застройщика. Сравните её с площадью в договоре: доплату или возврат при расхождении считают по его условиям. Договор может допускать отклонение площади не больше чем на 5 %. Если расхождение больше допустимого, участник вправе требовать расторжения договора через суд.

Если на приёмку идёт представитель, нужна доверенность. Застройщики обычно требуют нотариальную, где прямо перечислены полномочия: осмотр квартиры, подписание акта осмотра и передаточного акта, получение ключей и документов. Если участников договора несколько, например супруги, уточните у застройщика, должны ли прийти оба.

Что делать после приёмки квартиры

1. Зарегистрируйте право собственности. Основание — договор и передаточный акт. Уточните у застройщика, подаёт ли он документы в Росреестр сам или это делаете вы через МФЦ или Госуслуги.
2. Заключите договор с управляющей компанией и оформите лицевые счета. Платить за содержание жилья и коммунальные услуги нужно с даты передаточного акта.
3. Проконтролируйте устранение недостатков. Записанные при передаче застройщик исправляет бесплатно не позднее 60 календарных дней. По окончании срока проведите повторный осмотр.
4. Помните о гарантии. На дом и на инженерное и технологическое оборудование она не меньше 3 лет (по договорам, заключённым до 1 сентября 2024 года, — 5 лет), на отделку — не меньше 1 года. Скрытые дефекты заявляют письменной претензией.
5. Планируйте ремонт с учётом того, что дом ещё сохнет, а соседи месяцами ремонтируют свои квартиры. Что учесть, рассказано в статье ремонт в новостройке.

Ошибка. Закрывать отделкой недостатки, которые застройщик ещё не устранил. Застройщик не отвечает за дефекты, появившиеся из-за вашего ремонта, а то, что спрятано под новой плиткой или штукатуркой, потом сложно доказать.

Когда нужен специалист

Специалист по приёмке экономит время и помогает не пропустить то, что трудно заметить без опыта и приборов: завалы стен, пустоты под стяжкой и плиткой, ошибки в щитке, неправильно выполненный монтажный шов окон. В отопительный сезон тепловизор показывает промерзание углов, швов и примыканий — такие пункты тоже вносят в акт. Помощь особенно полезна, если квартира с отделкой, если застройщик оспаривает замечания или если вы принимаете квартиру по доверенности и сами приехать не можете.

Частые вопросы

На что обратить внимание при приёмке квартиры в новостройке?

На геометрию стен и пола, окна и монтажные швы, стяжку, электрику в щитке и розетках, отопление, счётчики и вентиляцию. Сверьте отделку с описанием в договоре, а площадь — с договорной. Каждый недостаток записывайте с измерением и фото.

Нужна ли доверенность на приёмку квартиры?

Да, если квартиру принимает не участник договора. Застройщики обычно требуют нотариальную доверенность с правом осматривать квартиру, подписывать акт осмотра и передаточный акт, получать ключи. Требования к доверенности лучше уточнить у застройщика заранее.

Какие недостатки считаются существенными при приёмке квартиры?

Те, из-за которых квартирой нельзя пользоваться по назначению: нет отопления, воды, канализации или электричества, есть протечки или разрушения конструкций. Только при них можно не подписывать передаточный акт. Остальные недостатки записывают в акт, и застройщик устраняет их бесплатно.

Когда лучше принимать квартиру — летом или зимой?

Зимой видно то, что летом скрыто: промерзание углов, продувание окон, работа отопления, конденсат. Летом при долгом световом дне проще разглядеть отделку и геометрию. Выбирать время обычно не приходится, поэтому зимой возьмите тепловизор, а летом внимательнее проверьте окна и монтажные швы.

Что делать после приёмки квартиры?

Зарегистрируйте право собственности, заключите договор с управляющей компанией и оформите лицевые счета. Через 60 дней проверьте, устранены ли записанные недостатки. До начала ремонта сфотографируйте квартиру: снимки пригодятся, если в гарантийный срок проявятся скрытые дефекты.

Нужен ли специалист для приёмки квартиры?

Закон не обязывает его приглашать, и квартиру можно принять самостоятельно по чек-листу. Специалист нужен, если нет опыта и инструмента, если квартира с отделкой или если замечания нужно записать так, чтобы застройщику было трудно их оспорить.