Перепланировка квартиры: что можно, что нельзя, как согласовать

Перепланировка — изменение конфигурации квартиры: перенос и снос перегородок, новые проёмы, объединение и расширение помещений. Её согласовывают до начала работ: заказывают проект, подают его с заявлением в орган местного самоуправления, который принимает решение не позднее 45 дней, а после работ приёмочная комиссия подписывает акт. Нельзя ослаблять несущие конструкции без расчёта, ставить санузел над жилыми комнатами и кухнями соседей снизу и объединять газифицированную кухню с комнатой без перегородки.

Перепланировка, переустройство и реконструкция

Вид работ	Что это	Примеры
Перепланировка	Изменение конфигурации помещения, которое требует изменений в ЕГРН	Снос или перенос перегородки, новый дверной проём, расширение санузла за счёт коридора
Переустройство	Установка, замена или перенос сетей и оборудования, которые требуют изменений в техническом паспорте	Перенос ванны или раковины, замена газовой плиты на электрическую
Реконструкция	Изменение параметров дома или присоединение общего имущества	Пристройка балкона, вход с улицы, присоединение части общего коридора

Перепланировку и переустройство часто делают вместе, и согласуют их по одной процедуре. Реконструкция сложнее: на неё нужны решение общего собрания собственников и документы по Градостроительному кодексу.

Согласование не нужно для работ, которые не меняют конфигурацию квартиры и сети: косметического ремонта, замены покрытий, замены сантехники и электроплиты на прежних местах, установки встроенной мебели. В некоторых регионах, например в Москве, утверждены свои перечни работ с упрощённым оформлением. Уточните местные правила до начала ремонта.

Что нельзя делать при перепланировке

• Ослаблять несущие конструкции. Сносить несущие стены и колонны, прорезать в них проёмы и штробить их горизонтально без расчёта нельзя. Проём в несущей стене возможен только по проекту с расчётом и усилением, а в части панельных домов его не согласуют совсем. Как отличить несущую стену, рассказано в статье несущая стена.
• Ставить санузел над жилыми комнатами и кухнями квартиры снизу, а кухню — над жилыми комнатами. Исключение — двухуровневые квартиры. Расширить ванную за счёт коридора можно, если снизу тоже коридор или санузел, и только с гидроизоляцией пола — о ней в статье гидроизоляция в ванной.
• Объединять газифицированную кухню с жилой комнатой без двери или раздвижной перегородки. Чтобы получить кухню-гостиную, отказываются от газа, но и это переустройство, которое согласуют отдельно.
• Ухудшать вентиляцию и доступ к общим сетям. Нельзя разбирать или перекрывать вентиляционные каналы и зашивать стояки, счётчики и краны без лючков. Как проверить тягу, рассказано в статье вентиляция в квартире.
• Увеличивать отопление сверх проекта. Правила предоставления коммунальных услуг запрещают увеличивать поверхность нагрева отопительных приборов сверх технического паспорта. Поэтому водяной тёплый пол от общедомового отопления и радиатор на лоджии обычно не согласуют.
• Делать жилую комнату без окна. Жилые помещения должны иметь естественное освещение.
• Перегружать перекрытие. Толстая стяжка, каменная облицовка, большая ванна или кирпичные перегородки вместо гипсокартонных увеличивают нагрузку. Её проверяют расчётом — подробнее в статье нагрузка на перекрытие.

Важно. Толщина стены не всегда говорит о том, несущая она или нет. Ориентируйтесь на проектную документацию дома, поэтажный план и заключение специалиста, а не на простукивание.

Как согласовать перепланировку: порядок

1. Продумайте изменения и сверьте их со списком запретов. Если затронуты конструкции, начните с технического заключения о состоянии стен и перекрытий.
2. Закажите проект перепланировки. Его готовит проектная организация. Требования к исполнителю уточните в органе, который согласует работы: часто нужно членство в СРО проектировщиков. В проекте — обмерный план до и после, план демонтажа и монтажа, решения по усилению, сетям и гидроизоляции, пояснительная записка.
3. Соберите согласия. Заявление подписывают все собственники квартиры. Для муниципальной квартиры нужны согласие наймодателя и письменное согласие всех членов семьи нанимателя, включая временно отсутствующих. Если работы невозможны без присоединения общего имущества — части коридора, чердака, — нужно согласие всех собственников помещений дома, оформленное решением общего собрания.
4. Подайте документы через МФЦ, Госуслуги или в орган местного самоуправления: заявление по форме, проект, документы о праве на квартиру, если право не зарегистрировано в ЕГРН, согласия и протокол собрания. Технический паспорт орган может запросить сам. Если дом — объект культурного наследия, нужно заключение органа охраны памятников.
5. Дождитесь решения. Его принимают не позднее 45 дней со дня подачи документов и выдают не позднее 3 рабочих дней после принятия. Отказать могут, если документы неполные, поданы не в тот орган или проект нарушает требования.
6. Выполните работы по проекту, в сроки и часы, указанные в решении. Скрытые работы — гидроизоляцию, усиление проёмов — фотографируйте до закрытия.
7. Вызовите приёмочную комиссию. Её акт подтверждает завершение работ. Чтобы новая планировка появилась в ЕГРН, кадастровый инженер готовит технический план квартиры; как документы попадут в Росреестр, уточните в органе, который согласовал работы.

Как узаконить перепланировку, сделанную без согласования

Перепланировка без согласованного проекта или с отступлением от него считается самовольной. Собственника штрафуют по статье 7.21 КоАП и обязывают вернуть квартиру в прежнее состояние в срок, который установит орган. Если этого не сделать, суд по иску органа может принять решение о продаже квартиры с публичных торгов — это крайняя мера, но она прямо предусмотрена Жилищным кодексом.

Варианты действий:

1. Вернуть всё как было — по плану из ЕГРН или технического паспорта.
2. Оформить выполненные работы. Жилищный кодекс такую процедуру прямо не описывает, но в некоторых регионах, например в Москве, можно согласовать уже сделанную перепланировку, если она не нарушает требований. Понадобятся проект или техническое заключение об обследовании.
3. Сохранить квартиру через суд. По статье 29 Жилищного кодекса суд может сохранить помещение в перепланированном состоянии, если это не нарушает права и законные интересы граждан и не угрожает их жизни или здоровью. Суду нужны техническое заключение о безопасности, технический план и, как правило, подтверждение, что вы пытались согласовать работы в обычном порядке.

Незаконная перепланировка мешает и при продаже. Банк обычно не одобряет ипотеку на такую квартиру, а обязанность привести её в прежний вид переходит к новому собственнику. Поэтому покупатели сверяют планировку с поэтажным планом до сделки.

Перепланировка в частном доме

Порядок по Жилищному кодексу касается помещений в многоквартирных домах. В своём доме на участке ИЖС перегородки и комнаты меняют без согласования. Если изменилась площадь или этажность, сведения в ЕГРН обновляют по новому техническому плану, а надстройка этажа или пристрой — это реконструкция, о которой подают уведомление. Как готовят технический план, рассказано в статье регистрация дома.

Конструкции в доме тоже не трогают без расчёта. Снесённая стена, на которую опирались балки перекрытия, — частая причина прогибов и трещин.

Примеры перепланировок

Что хотите сделать	Как это обычно решается
Снести ненесущую перегородку между комнатами	Согласуют по проекту
Объединить кухню с электроплитой и комнату	Согласуют по проекту, если стена ненесущая
Объединить кухню с газом и комнату	Только с дверью или раздвижной перегородкой либо после отказа от газа
Расширить санузел за счёт коридора	Согласуют, если снизу нежилое помещение, с гидроизоляцией
Перенести кухню в жилую комнату	Возможно на первом этаже или над нежилыми помещениями
Сделать проём в несущей стене	Только по проекту с расчётом и усилением — подробно в статье проём в несущей стене
Присоединить лоджию к комнате	По проекту, без выноса радиатора; стену под окном в панельных домах обычно не сносят

Когда нужен специалист

Расчёт нужен всякий раз, когда перепланировка затрагивает конструкции: проём или расширение проёма в несущей стене, снос стены, на которую могут опираться перекрытия, толстая стяжка, каменная облицовка, ванна большого объёма. Инженер оценит нагрузку на перекрытие, подберёт перемычку или металлическое обрамление проёма и даст решение для проектировщика. Техническое заключение понадобится и для того, чтобы узаконить уже сделанную перепланировку. В частном доме те же вопросы возникают при переносе стен под балками и устройстве проёма в перекрытии под лестницу.

Частые вопросы

Как узаконить перепланировку в квартире?

Если работы ещё не начаты — согласуйте их по проекту в органе местного самоуправления. Если уже сделаны — узнайте, можно ли в вашем регионе оформить выполненную перепланировку в административном порядке, а если нельзя, обращайтесь в суд с техническим заключением о безопасности. Третий путь — вернуть квартиру в прежний вид.

Нужно ли согласие соседей на перепланировку?

Согласие соседей не нужно, если работы не затрагивают общее имущество дома. Если перепланировка невозможна без присоединения его части — коридора, тамбура, чердака, — требуется согласие всех собственников помещений в доме. Заявление при этом подписывают все собственники самой квартиры.

Сколько времени занимает согласование перепланировки?

Орган местного самоуправления принимает решение не позднее 45 дней со дня подачи документов. Ещё время уходит на проект и, если нужно, техническое заключение. После работ добавляются приёмка комиссией и внесение изменений в ЕГРН.

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?

Росреестр планировку при сделке не проверяет, поэтому продать можно. Но покупатель с ипотекой, скорее всего, получит отказ банка, а обязанность вернуть квартиру в прежнее состояние или узаконить изменения перейдёт к нему. Поэтому покупатели требуют скидку или оформления до сделки.

Можно ли объединить кухню с комнатой?

Если плита электрическая, а стена между помещениями ненесущая, — да, по согласованному проекту. Если на кухне газ, объединять помещения без двери или раздвижной перегородки нельзя. Над жилыми комнатами соседей снизу кухню размещать нельзя, поэтому перенести её на место комнаты получится не во всех квартирах.

Что будет за незаконную перепланировку?

Административный штраф по статье 7.21 КоАП и требование вернуть квартиру в прежний вид в установленный срок. Если требование не выполнить, суд может обязать продать квартиру с торгов. Кроме того, собственник отвечает за ущерб, если перепланировка повредила конструкции дома или имущество соседей.