Ввод дома в эксплуатацию и регистрация: технический план и сроки
Фото: Unsplash, Unsplash License
Частный дом на участке ИЖС, садовом участке или приусадебном участке ЛПХ не получает разрешения на ввод в эксплуатацию. Вместо него не позднее месяца после окончания стройки подают уведомление об окончании строительства с техническим планом. Администрация проверяет параметры дома и сама передаёт документы в Росреестр, который ставит дом на кадастровый учёт и регистрирует право собственности. Разрешение на ввод получают застройщики многоквартирных домов и других зданий, построенных по разрешению на строительство.
- Для дома ИЖС «ввод в эксплуатацию» — это уведомление об окончании строительства, а не разрешение на ввод.
- Главный документ — технический план: его готовит кадастровый инженер по обмерам и координатам контура дома.
- Администрация рассматривает уведомление 7 рабочих дней и сама направляет документы в Росреестр.
- Технический паспорт БТИ для постановки на учёт не нужен, его заменил технический план.
- Пока дом не зарегистрирован, его нельзя продать как жилой, заложить, оплатить маткапиталом и прописаться в нём.
Как оформляют окончание стройки
Ввод в эксплуатацию подтверждает, что здание построено и им можно пользоваться по назначению. Для многоквартирных домов это отдельная проверка с разрешением на ввод. Для частных домов Градостроительный кодекс оставил уведомительный порядок: в начале стройки подают уведомление о планируемом строительстве, в конце — уведомление об окончании. Как подать первое, рассказано в статье разрешение на строительство и уведомление.
| Объект | Что оформляют | Кто подаёт |
|---|---|---|
| Жилой дом на участке ИЖС или приусадебном участке ЛПХ | Уведомление об окончании строительства и технический план | Владелец участка |
| Садовый или жилой дом на садовом участке | Уведомление об окончании строительства и технический план | Владелец участка |
| Дом блокированной застройки, многоквартирный дом, здание для бизнеса | Разрешение на ввод в эксплуатацию | Застройщик |
| Баня, гараж для личных нужд, сарай | Ничего обязательного; по желанию их регистрируют по техническому плану | Владелец участка |
Регистрация дома по шагам
- Закончите дом как здание. Закон не перечисляет, какой готовности он должен быть, но технический план оформляют на построенный объект: стены, крыша, окна и двери на месте. Отделка и подключённые сети для регистрации не требуются, хотя для ипотеки, маткапитала и самой жизни в доме они понадобятся.
- Сверьте дом с уведомлением. Этажность, высота и отступы от границ должны совпадать с тем, что указано в уведомлении о планируемом строительстве. Если параметры менялись, подайте уведомление об изменении параметров до окончания стройки.
- Закажите технический план у кадастрового инженера. Ему понадобятся выписка из ЕГРН на участок или документ о праве на него, сведения об уведомлении о планируемом строительстве и проект дома, если он есть. Инженер выезжает на участок, определяет координаты углов дома и обмеряет его.
- Оплатите госпошлину за регистрацию права собственности. Реквизиты подскажут в МФЦ или на Госуслугах.
- Подайте уведомление об окончании строительства через Госуслуги, МФЦ или в администрацию — не позже месяца после завершения стройки. К нему прикладывают технический план в электронном виде, а если участок принадлежит нескольким людям, — соглашение о долях в доме.
- Дождитесь проверки. За 7 рабочих дней администрация сверяет параметры дома и отступы с требованиями, направляет вам уведомление о соответствии, а в Росреестр — документы для учёта и регистрации.
- Получите выписку из ЕГРН. Она придёт в личный кабинет на Госуслугах, или её выдадут в МФЦ. В выписке — кадастровый номер дома, площадь и вы как собственник.
Важно. Если дом нарушает отступы или параметры участка, администрация пришлёт уведомление о несоответствии, и в этом порядке дом не зарегистрируют. Проверьте отступы до заливки фундамента — типичные значения приведены в статье расстояние от дома до забора.
Технический план: что это и из чего состоит
Технический план — документ, по которому сведения о доме вносят в ЕГРН. Кадастровый инженер готовит его в виде электронного файла со своей электронной подписью; для себя можно попросить распечатку. Форму и требования к плану утвердил Росреестр, поэтому «образец технического плана» у всех инженеров одинаков по структуре.
| Часть | Что в ней |
|---|---|
| Общие сведения | Заказчик, кадастровый инженер, вид работ |
| Исходные данные | Документы, по которым готовили план: выписки, уведомление, проект |
| Измерения и расчёты | Метод определения координат, приборы, точность |
| Местоположение здания | Координаты характерных точек контура дома, кадастровый номер участка |
| Характеристики здания | Назначение, количество этажей, площадь, материал стен, год завершения строительства |
| Заключение кадастрового инженера | Пояснения, например о расхождениях с документами |
| Графическая часть | Схема геодезических построений, схема расположения дома на участке, чертёж контура, при необходимости — планы этажей |
Площадь в техническом плане обычно больше суммы площадей комнат. По правилам Росреестра площадь дома считают по внутренним поверхностям наружных стен, и в неё входит место под внутренними стенами и перегородками. Это не ошибка инженера.
Совет. Выбирайте кадастрового инженера по реестру на сайте Росреестра и проверьте, что он состоит в саморегулируемой организации. Перед подачей прочитайте технический план: этажность, материал стен и год завершения попадут в ЕГРН, а оттуда — в налоговое уведомление.
Технический план и технический паспорт: в чём разница
| Технический план | Технический паспорт | |
|---|---|---|
| Кто готовит | Кадастровый инженер | Организация технической инвентаризации (БТИ) |
| Для чего | Кадастровый учёт и регистрация в ЕГРН | Подробное описание здания, экспликация помещений, износ |
| Форма | Электронный документ с подписью инженера | Бумажный документ с поэтажными планами |
| Нужен ли Росреестру | Да | Нет |
Технический паспорт остался у многих старых домов и иногда нужен при проектировании или в отдельных организациях. Для постановки нового дома на учёт его не делают.
Если дом построен без уведомлений
Для домов на участках ИЖС, ЛПХ в границах населённого пункта и садовых участках действует упрощённый порядок, который называют дачной амнистией: дом регистрируют по техническому плану без уведомлений, заявление подают в Росреестр через МФЦ или Госуслуги. Срок амнистии несколько раз продлевали, поэтому действующую дату проверьте в Росреестре или МФЦ. На одновременный учёт и регистрацию права закон даёт Росреестру 10 рабочих дней, при подаче через МФЦ — 12.
Если вы купили участок с незарегистрированным домом, оформлять дом придётся вам как новому владельцу земли: заказать технический план и подать документы. Что проверить до такой покупки, рассказано в статье покупка частного дома.
Ещё одна частая проблема — участок без установленных границ. Росреестр проверяет, что контур дома не выходит за пределы участка, а без координат участка сделать это сложно. Тогда сначала проводят межевание участка.
Что меняется после регистрации
- Дом получает кадастровый номер: его можно продать, подарить, заложить, в нём можно прописаться.
- Если дом строили сами, можно заявить имущественный вычет за строительство и, при соблюдении условий Социального фонда, компенсировать расходы маткапиталом.
- Начисляется налог на имущество по кадастровой стоимости; из облагаемой площади дома вычитают 50 м².
- Если у дома нет адреса, подайте заявление о его присвоении в администрацию или через Госуслуги.
Ввод в эксплуатацию многоквартирного дома
Многоквартирный дом вводит в эксплуатацию застройщик. Он получает заключение органа строительного надзора о соответствии дома проекту и подаёт заявление в орган, выдавший разрешение на строительство. Решение принимают за 5 рабочих дней. Дата разрешения на ввод и есть дата ввода дома в эксплуатацию: после неё застройщик сообщает дольщикам о готовности и начинает передавать квартиры.
Проверить, выдано ли разрешение на ввод, можно в карточке дома в единой информационной системе жилищного строительства — на сайте наш.дом.рф. Год ввода в эксплуатацию указан и в выписке из ЕГРН на здание.
Когда нужен специалист
Технический план готовит кадастровый инженер, а в спорных случаях — самовольная пристройка, уведомление о несоответствии — помогает юрист. Инженер-строитель нужен раньше: чтобы готовый дом совпал с уведомлением и был надёжным. Он проверит проект или эскиз, посадку дома с учётом отступов, фундамент под ваш грунт и приедет на ключевые этапы. Пристрой или мансарда после регистрации — это уже реконструкция, и её тоже лучше рассчитать заранее. Последовательность работ от участка до заселения разобрана в статье этапы строительства дома.
Частые вопросы
Нужно ли разрешение на ввод в эксплуатацию частного дома?
Нет, если дом построен на участке ИЖС, садовом участке или приусадебном участке ЛПХ и отвечает параметрам объекта ИЖС. Вместо разрешения подают уведомление об окончании строительства с техническим планом. Разрешение на ввод нужно для таунхаусов, многоквартирных домов и зданий для бизнеса.
Как зарегистрировать дом на участке ИЖС?
Закажите технический план у кадастрового инженера, оплатите госпошлину и подайте уведомление об окончании строительства через Госуслуги или МФЦ. Администрация за 7 рабочих дней проверит параметры и передаст документы в Росреестр. После регистрации вы получите выписку из ЕГРН.
Чем технический план отличается от технического паспорта?
Технический план готовит кадастровый инженер для учёта в ЕГРН, это электронный документ с координатами дома. Технический паспорт выдавало БТИ для технической инвентаризации, он бумажный и подробнее описывает помещения. Для постановки дома на учёт нужен только технический план.
Что нужно, чтобы сделать технический план дома?
Договор с кадастровым инженером, выписка из ЕГРН на участок или документ о праве на него, сведения об уведомлении о планируемом строительстве и проект, если он есть. Инженер сам выезжает на участок, определяет координаты и обмеряет дом. Сроки работы указывают в договоре.
Можно ли зарегистрировать дом без отделки и коммуникаций?
Да, закон не требует для регистрации ни отделки, ни подключённых сетей: технический план оформляют на построенное здание со стенами, кровлей, окнами и дверями. Но банк при ипотеке и Социальный фонд при маткапитале оценивают, можно ли в доме жить, и им такого дома может не хватить.
Где узнать дату ввода дома в эксплуатацию?
Для многоквартирного дома — в разрешении на ввод, которое опубликовано в карточке дома на наш.дом.рф, и в выписке из ЕГРН на здание. Для частного дома в ЕГРН указан год завершения строительства — его берут из технического плана.
